טיפים ועצות לשוכרי דירה

🌷טיפים ועצות  לשוכרי דירה 🏠 

=========================

🌷זה מזמן לא סוד שתחילת דרכי בארץ היתה קצת בעייתית בשל התנהלות שגויה ומרחוק בנושא בחירת דירה. עברנו טלטלה לא פשוטה שעלתה לנו בדיעבד בלא מעט כסף, אנרגיה ועוגמת נפש רצינית.

זו הסיבה בעטיה אני נוטה להמליץ להעזר באנשי מקצוע נכונים  בבחירת דירה (אנשי תיווך ועו״ד איכותיים), במיוחד בתקופה כה רגישה וסוערת, כשלא תמיד השיקולים שלנו מותאמים למציאות הישראלית. ורצוי להתכונן היטב  ולהגיע מוכנות מראש למה שצפוי כאן .

כמו כן, אני נוהגת להמליץ לשכור דירה לתקופה הראשונית בארץ, בכדי לבחון אם המקום שנבחר עוד בהיותכן בחו״ל אם מתאים, לפני שנכנסים להרפתקאה של רכישת דירה.

המידע ניתן לנו באדיבות עו״ד פז רוטנברג- עו״ד בתחום המקרקעין והנדל״ן, העוסקת בייצוג שוכרים ומשכירים, בשכירויות פרטיות ומסחריות, מכירות ורכישות, השקעות, קרקעות, ובקיצור- בכל עיסקאות הנדלן.

🏠 בדקו כי האדם המשכיר את הדירה זכאי להשכירה

———————————————–

בקשו מהמשכיר ת.ז. ובדקו האם הוא רשום כבעל הדירה

במרשם הרלוונטי.

 

🏠 ערכו בדיקה מדוקדקת של המושכר

———————————————

♦️ בדקו את היטב את הדירה ואת רמת תחזוקתה.

♦️ יש לכלול בהסכם השכירות תיאור של מצב המושכר,

כולל כל הליקויים הקיימים בדירה (סדקים בקירות, אריחים שבורים וכו').

על מנת להימנע מוויכוחים ותשלום סכומים מיותרים

במועד סיום תקופת השכירות.

♦️ יש לציין באיזה מצב על השוכר להחזירה (צבועה/לאו).

♦️ ככל ויש בדירה פריטים המושכרים יחד עם הדירה

(מכשירי חשמל, ריהוט וכו'),יש לפרט אותם ולחייב

את המשכיר לתקן כל פריט שהתקלקל.

 

🏠 בדיקת עלויות נלוות

————————–

ארנונה, מים, חשמל, מסי וועד הבית/ דמי אחזקה וכו'.

 

🏠 תקופת השכירות

————————

♦️ יש לציין את מועד תחילת תקופת השכירות וסיומה.

♦️ יש לכלול בחוזה השכירות סעיף המעניק לכם

אופציה להאריך את השכירות בשנה נוספת, באותם תנאים,

במידה וקיימתם את כל התחייבויותיכם.

נהוג להעלות את דמי השכירות בתקופת האופציה ב-5%.

♦️ קבעו סעיף בחוזה המאפשר לכם לסיים

את הסכם השכירות לפני תום תקופת השכירות,

בהודעה מראש בת 90 יום למשכיר, מכל סיבה שהיא,

או לחילופין סעיף המאפשר לכם לעזוב את הדירה,

בתנאי שתמצאו שוכרים חלופיים באותם תנאי שכירות (חשוב !).

 

🏠 דמי השכירות

——————–

ככל ומסרתם שיקים מראש לכל תקופת השכירות,

צלמו את ההמחאות וצרפו את העתקן כנספח להסכם השכירות.

אל תשכחו להגביל את סחירות ההמחאות ע"י מחיקת המילה

"לפקודת" והוספת המילים "למוטב בלבד" ועליהן "קרוס". כך

תבטיחו שרק אותו אדם  יוכל להפקיד את ההמחאות בבנק. 

 

🏠 תשלום מיסים

——————–

נהוג לקבוע כי השוכר ישלם את כל התשלומים בגין השימוש בדירה

(תשלומים החלים על מחזיק בנבדל מתשלומים החלים על בעלים)

ויעביר על שמו את החשבונות ברשויות ובגופים השונים, לרבות

חשבונות הארנונה והחשמל והגביה תתבצע ישירות מול השוכר.

 

🏠 ביטוח                                                              

————                                                            

 

המקובל הוא שהמשכיר מבטח את המבנה וצד ג'

ושהשוכר מבטח את התכולה וצד ג', המכסה בין היתר

מקרים בהם אורחים ומבקרים נפצעים במהלך שהותם בדירה.

זה אינטרס שלכם כי יבוצע ביטוח תכולה – כך למשל ככל

ותכניסו למושכר מכשיר חשמלי שיגרום לקצר ולשריפה

ונזק לדירה ולשכנים – תהיו מכוסים.

 

🏠 אחריות לתיקונים                                                        

————————-                                   

♦️ בדרך כלל  קובעים כי האחריות לתיקון כל נזק הנובע

מהשימוש במושכר, לרבות כלפי צדדי ג', יחול על השוכר,

למעט נזק הנובע מבלאי סביר ובתשתיות ובמבנה המושכר

החלים על המשכיר. כך- אם דוד השמש הפסיק לפעול,

על המשכיר לתקנו.

♦️ קבעו בהסכם השכירות לו"ז לתיקונים וקבעו כי

השוכר רשאי (אך לא חייב) להזמין בעל מקצוע

לתיקון הליקוי והמשכיר יחזיר לו את העלויות,

בכפוף להצגת אסמכתאות.

♦️ בנוסף, ככל ובבניין מתוכננים שדרוגים או שיפוצים,

העלויות היחסיות יחולו על המשכיר.

 

🏠 השימוש במושכר

————————

♦️ יש להגדיר את מטרת השכירות ואת הפעולות המותרות

בנכס (עישון, הכנסת חיות, הלנת חברים וכיוצ"ב)

♦️ יש להתייחס לתוספות ולשיפורים שיבצע השוכר במושכר,

לקבוע מי יישא בעלותם ומי יקבל אותם בסיום השכירות. 

למשל, במידה שהשוכר יתקין במושכר ארונות או מזגנים, על חשבונו,

יש לציין כי אלו יישארו רכוש השוכר בתום תקופת השכירות.

♦️ יש לקבוע כי המשכיר יהא רשאי להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאליים,

אחת לשבוע רק בשני חודשי השכירות האחרונים.

 🏠 מתן בטוחות למשכיר

—————————–

כדי להבטחת תשלום דמי השכירות ו/או תשלומים נוספים

וכן שיפוי נזקים המשכיר ידרוש מהשוכר בטוחות,

הקפידו לפרט בהסכם השכירות את הנסיבות

שיובילו למימוש הבטוחות ומתן הודעה מוקדמת על הכוונה לעשות כן.

.

הבטוחות הנהוגות בהסכמי שכירות הינן:                                                                                

– ערבות בנקאית אוטונומית או פיקדון כספי,                                                                                   

– שיקים פתוחים לרשויות

– ערבות צד שלישי                                                                                                                      

– שטר חוב.

 

♦️ ערבות בנקאית אוטונומית – במסגרתה מתחייב הבנק

לשלם את הסכום הנקוב בה למשכיר מיד עם קבלת דרישה

מאת המשכיר וללא הוכחת נזק.

♦️ פיקדון כספי – סכום כסף מזומן אותו מפקיד השוכר בידי

המשכיר להבטחת חיוביו.

♦️ ערבים/ערבות צד שלישי- יש להחתים 2 ערבים על כתב

ערבות אישית בלתי חוזרת, לפיו הם יהיו אחראים וערבים

באופן אישי ובלתי חוזר בערבות בלתי מוגבלת בסכום, כלפי

המשכיר לכל התחייבויות השוכר בהסכם השכירות.

.

לעומת הערבות הבנקאית האוטונומית או הפיקדון, הערבות

צד ג' אינה מצריכה מהשוכר להיפרד בשלב זה מסכום כסף

ויתרונותיה עבור המשכיר הם כי היא מאפשרת למשכיר לקבל

בטוחה בסכומים גבוהים ואף ללא הגבלה בסכום לעומת

ערבות בנקאית אוטונומית או פיקדון והיא יכולה לשמש

כאמצעי לחץ טוב על השוכר לקיום התחייבויותיו.

חסרונות הערבות צד ג' עבור המשכיר הם כי היא מצריכה

נקיטת הליכים משפטיים נגד הערבים ואין המדובר בתשלום מיידי.

.

♦️שטר חוב – בסכום נקוב עליו חותמים השוכר והערב.

♦️שיקים פתוחים לפקודת הרשויות  אותם יוכל למלא המשכיר

ככל והשוכר לא ישלם את המסים והתשלומים על פי ההסכם.

הבטוחות תימסרנה למשכיר בעת חתימת ההסכם       ותוחזרנה לשוכר עם מילוי מלוא התחייבות השוכר.

ערבות בנקאית אוטונומית ופיקדון כספי הן הבטוחות

האידיאליות מבחינת המשכיר הואיל והן ניתנות למימוש מיידי.

🏠שכירות משנה

———————

ככל והנכם מעוניינים בכך, בקשו להוסיף

את האפשרות להשכיר חלק מהדירה בשכירות משנה,

בפרט כשמדובר בדירה גדולה, כדי להקטין את עלויות שלכם השכירות.

 

🏠 דירות שותפים

———————

במקרה זה, רצוי שכל אחד מהשותפים יחתום

על הסכם שכירות אישי מול המשכיר.

כאשר שותפים חותמים על חוזה השכירות ביחד,

מספיק שאחד מהם מפר את ההסכם כדי שההסכם יבוטל.

 

🏠 הפרה יסודית של הסכם השכירות

——————————————

יש להגדיר בהסכם השכירות מהם  הסעיפים

היסודיים שהפרתם תהווה הפרה יסודית.

כמובן שתקבענה גם הפרת יסודיות מצד המשכיר-

למשל, ככל והמושכר לא יימסר לשוכר במועד או

ככל ויתברר כי הדירה,תשתיותיה או מערכותיה – אינן תקינות

או כשהמשכיר לא יתקן ליקויים בדירה שבאחריותו – 

במקרים כאלה יש לקבוע מהם הסעדים להם תהיו זכאים

לאחר שההפרה לא תוקנה לאחר מתן התראה בעניין.

 

🌷בנימה אישית, עו״ד פז רוטנברג מקצועית, עניינית ואדיבה, בעלת נסיון עשיר בתחום הנדל"ן בישראל.

המעוניינים להשתמש בפרטיה מוזמנים לפנות אלי ואעביר לכם.

בהצלחה🙏🏻

Copy of logo_israel_vector (4) (1) (1)-page-001

חיים בחו״ל?
מתארגנים לשוב הביתה?
תנו לנו לעבוד עבורכם ולמצוא את דירתכם.

לפרטים נוספים ולקבלת שובר ההטבות...